ملاذ آمن للاستثمار .. خبراء: القطاع العقاري المستفيد الأكبر من تخفيض أسعار الفائدة بالبنوك

كتب – عاطف عبد الستار

شهد القطاع العقاري فى مصر حركة تباطؤ في النصف الأول من 2019 .. لكن العقارات مازالت الاستثمار الأفضل لشريحة كبيرة من المصريين.

وانتهت الحيرة مابين الاستثمار في شهادات الاستثمار البنكية أم في العقارات مع قرار خفض أسعار الفائدة والتوقعات المستقبلية بقيام البنك المركزى بتخفيضات أخرى . و ستتحول أموال الشهادات الاستثمارية إلى القطاع العقاري وتنشيط حركة الاستثمار والبيع مرة أخرى وسيحدث  ذلك تدريجيا.

ويمكن أن تجد قريبا برامج للتمويل العقاري بفوائد من 10% إلى 12%، بعد أن تجاوزت الـ18% خلال الفترة الأخيرة وقال الخبراء العقاريين ان تخفيض الفائدة يفيد راغبي شراء الوحدات السكنية بغرض السكن وليس الاستثمار، كما انه مفيد للباحثين عن تملك وحدة سكنية بنظام التمويل العقاري، وكذلك الشركات العقارية التي تعتمد على القروض بشكل كبير لتمويل مشروعاتها.

وعن التوقعات المستقبلية لأسعار الفائدة ، اكد بنك الاستثمار بلتون إن هناك فرصة لخفض أسعار الفائدة بنحو 100 نقطة أساس أخرى في الربع الرابع من عام 2019، وبنحو 300 نقطة أساس في 2020. أضافت أن هدوء الضغوط التضخمية، إلى جانب حالة الاقتصاد الكلي المتماسكة سيسمحا باستمرار دورة التيسير النقدي هذه المرة. وقالت إن هناك عوامل رئيسية تراقبها فيما يتعلق بأسعار الفائدة مثل التدفقات الأجنبية في أدوات الدخل الثابت، بعد أثر خفض أسعار الفائدة على العائدات، وأداء صافي الأصول الأجنبية لدى البنوك والبنك المركزي المصري، واستقرار سعر الجنيه المصري مقابل الدولار في النطاق الذي تتوقعه بين 16-17 جنيه.

شريف فتحى : القطاع العقاري الملاذ الأكثر أماناً للاستثمار

أكد شريف فتحي، مدير عام شركة العاصمة للتسويق العقاري، أن القطاع العقاري سيكون المستفيد الأكبر من قرار البنك المركزي خفض أسعار الفائدة علي عائد الإيداع والإقراض بالبنوك، مشيراً إلى أن القطاع العقاري سيظل الملاذ الأكثر أماناً للاستثمار.

وقررت لجنة السياسات النقدية بالبنك المركزي خفض معدلات الفائدة علي عائد الإيداع والإقراض لليلة واحدة بمعدل ١.٥٪ لتصل إلى ١٤.٢٥٪ و ١٥.٢٥٪.

أشار “فتحي”، إلى أن سوق العقارات يسير بوتيرة ثابتة خلال الفترة الأخيرة فيما يتعلق بحركة المبيعات وسط توقعات بأن تشهد أسعار العقارات ارتفاعات بنهاية ٢٠١٩ تصل إلى ١٠٪ نتيجة إرتفاع تكاليف البناء، مؤكداً أن خفض أسعار الفائدة يساهم بشكل كبير تحقيق طفرة بمبيعات القطاع العقاري خاصة أن قرار التخفيض فى أسعار الفائدة يأتي متزامناً مع بدء صرف فوائد شهادات استثمار قناة السويس.

كمال الدسوقي: مصر تسير في الاتجاه الصحيح نحو زيادة النمو الاقتصادي

وعلق الدكتور كمال الدسوقي، نائب رئيس غرفة مواد البناء باتحاد الصناعات، على البنك المركزى بخفض أسعار الفائدة قائلا: “قرار إيجابي، ويخدم مناخ الأعمال ويشجع على الاستثمار في مصر”.

وأضاف، أن خفض الفائدة الرئيسية 1.5 %، يدل على أن مصر تسير في الاتجاه الصحيح نحو النمو الاقتصادي من خلال تشجيع الاستثمار، مشيراً إلى أن الاقتصاد المصري خرج من مرحلة التعافي إلى مرحلة الانطلاق.

وأكد نائب رئيس غرفة مواد البناء باتحاد الصناعات، أن خفض أسعار الفائدة يساعد على كسر حالة الركود في السوق المحلية والتحول من الادخار إلى الاستثمار، لافتا أن قرارات الفائدة للبنك المركزي تسير بشكل متوازن مع برنامج الحكومة للإصلاح الاقتصادي.

 

آسر حمدي: خفض أسعار الفائدة يساعد في انتعاش حركة السوق العقاري

وأشار  المهندس آسر حمدي، عضو غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات، أن قرار البنك المركزي بخفض أسعار الفائدة خطوة جيدة للغاية، وسيكون لها مكاسب واسعة على الشارع الاقتصادي بشكل عام وتشجيع حركة الاستثمار في كل القطاعات.

وقال عضو غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات إن خفض أسعار الفائدة يساعد في انتعاش حركة السوق العقاري بشكل كبير، وسيكون له تداعيات إيجابية سواء على مستوى تشجيع المواطنين على شراء العقارات والادخار والاستثمار في العقار بدلا من إيداعها في البنوك، أو زيادة حركة التمويل العقاري لبعض الشرائح من المواطنين بعد خفض تكلفة الاقتراض والتمويل مع خفض أسعار الفائدة.

 

أحمد سليم : خفض أسعار الفائدة يسهم في زيادة الاستثمار بالعقارات وتنشيط حركة البيع

ورأى أحمد سليم، رئيس مجلس إدارة شركة بريكزي للتسويق وإدارة المشروعات، أن قرار البنك المركزي خفض أسعار الفائدة يسهم في زيادة الاستثمار بالقطاع العقاري، وتنشيط حركة البيع.

 

وأضاف سليم، أن العقارات مازالت الاستثمار الأفضل لشريحة كبيرة من المصريين، وخلال الفترة الماضية كان هناك انقسام بين الاستثمار في شهادات الاستثمار أم في العقارات، لكن مع استمرار خفض أسعار الفائدة من المؤكد أن تتحول أموال الشهادات الاستثمارية إلى القطاع العقاري.

 

وقال رئيس مجلس إدارة شركة بريكزي للتسويق وإدارة المشروعات ان القطاع العقاري لم يشهد ركودا بشكل عام، ولكن بعض القطاعات والشرائح السكنية معينة هي التي تراجعت مبيعاتها، ومع خفض الفائدة البنكية وتوفير برامج للتمويل العقاري، من الممكن أن تنشط المبيعات مرة أخرى في هذه الشرائح.

 

هشام شكري: بيع عقارات لغير المصريين من أهم مصادر الدخل الأجنبي

وقال المهندس هشام شكري رئيس المجلس التصديري للعقارات في مصر أن السوق المصرية من أكثر الأسواق الواعدة والمتميزة حول العالم، مشيرا إلى أن قطاع العقارات قادر خلال ثلاث سنوات أن يكون أحد أهم مصادر جلب العملة الصعبة لمصر من خلال بيع عقارات لغير المصريين.

وأوضح أن العائد من تصدير العقار قد يتجاوز الـ 10 مليارات دولار سنويا عبر تنفيذ خطة لتسويق المنتج العقاري المصري خارجيا.

وأشار هشام شكري، إلى أن هناك ميزة مضافة لفكرة تصدير العقار لغير المصريين باعتباره أحد مصادر الدخل الأجنبي ألا وهي جلب المزيد من العملة الأجنبية من خلال زيادة الليالي السياحية التي سيقضيها ملاك تلك العقارات بمصر

لفت هشام شكري إلى أن هناك دراسة حديثة تؤكد أن كل وحدة عقارية يتم بيعها لشخص غير مقيم بالبلد تضيف من 800 إلى ألف ليلة سياحية خلاف عائد بيع العقار بالإضافة إلى الترويج السياحي الذي سيقوم به المشتري الأجنبي لمصر مع أصدقائه ومعارفه بالخارج واستضافته لهم، موضحا أن تحرير سعر الصرف خفض قيمة العقار إذا تم تقويمها بالدولار مثلا إلى الربع تقريبا وأصبح سلعة جاذبة مما يعني أن مصر لديها مقومات تصدير كبيرة مقارنة بالدول المنافسة في المنطقة مثل تركيا ودبي واليونان.

إبراهيم نجم: المجتمعات العمرانية الجديدة تحظى بقبول واسع لدي المجتمع الصيني

قال إبراهيم نجم، نائب رئيس الجالية المصرية في الصين، إن فكرة تصدير العقار المصري، من أهم الملفات التي بدأت الحكومة تعمل جاهدة خلال الفترة الماضية عليها لزيادة مبيعات العقارات للأجانب، لافتًا إلى أن العقار أصبح من أهم السلع الإستراتيجية والتي تعمل على زيادة الاستثمارات وتوفير العملة الصعبة.

وأضاف نجم،  إلى أن تصدير العقار سيحظى بقبول واسع لدي المجتمع الصيني، خاصة بعد إنشاء المجتمعات العمرانية الجديدة، كمشروع العاصمة الإدارية الجديدة، موضحًا: “هناك العديد من المستثمرين الصينيين في انتظار اكتمال مشروع العاصمة الإدارية الجديدة تحديداً و تخصيص منطقة للصينيين، ليبدؤا بعدها في التحرك كمجموعات لها قوة شرائية كبيرة للاستفادة من ميزة الشراء الجماعي، حيث مازال المواطن الصيني يفضل العيش في تجمعات و احياء خاصة بهم، ولدي بعض الأصدقاء لديهم الرغبة في شراء العقار المصري”.

ولفت نائب رئيس الجالية المصرية بالصين، إلى أنه على رغم ميزة الأسعار التنافسية للعقار المصري، لكن مازال ينقص الحكومة التسويق الجيد داخل الصين، مستطردًا: “منذ حوالي ٨ أشهر، حضرت شركة إعمار لإقامة معرض ترويجي لمنطقة سكنية جديدة بمدينة دبي، و قد لقي هذا المعرض رواجاً و قبولا لدي المجتمع الصيني، والآن مع زيادة أعداد الصينيين المقيمين بمصر، و تضاعف عدد الصينيين المهتمين بالاستثمار خارج الصين، أصبح من الضرورة جذب هؤلاء المستثمرين لمصر بدلاً من خروجهم لأي دولة أخرى”.

ونوّه إلى أن توفير العقار المصري، سيسهم في دعم خطط جذب المستثمرين، ليس من الصين فقط إنما من مختلف دول العالم.

وسام عيسى: المستثمرين مضطرون إلى زيادة أسعار العقارات حاليا

وذكر وسام سعيد عيسى، عضو جمعية مستثمري السادس من أكتوبر، إن المستثمرين مضطرون إلى زيادة أسعار العقارات حاليا، لارتفاع أسعار الحديد والأسمنت وجميع الخامات، ولكن المواطنين لا يستوعبون تلك الارتفاعات، ويحسبون أنها مغالى فيها، ومن المتوقع أن تطول فترة استيعاب الناس لتلك الزيادات، والبعض يريد الشراء ولكنه متردد من صدمة ارتفاع الأسعار.

وأوضح أن أسعار العقارات ارتفعت بنحو 20 إلى 30% وهناك شركات رفعت الأسعار أكثر من ذلك، مستبعدًا قيام الشركات بتقديم عروض على الوحدات التي أنشأتها قبل الارتفاع الكبير في الدولار أو المواد الخام المستخدمة في البناء، لأن أي أرباح للشركات ناتجة من المحفظة العقارية، تُحول إلى مشروعات أخرى، وبالتالي البيع بسعر منخفض لا يساعدها على استكمال أعمالها بنجاح.

ولفت إلى أن الشركات تسير وفقا للتكاليف الفعلية في الأسواق، متوقعا أن تتمكن الشركات التي رفعت الأسعار بنحو 15 أو 20%، من بيع وحداتها، ولو حسبت الشركات التكاليف فعليًا، فلن تقل الارتفاعات عن 40%، لاسيما أنه ارتفعت مرتبات العاملين وكافة الرسوم الحكومية فضلا عن الارتفاعات الأخيرة للدولار وزيادات أسعار الحديد والأسمنت.

وأضاف أنه في حال استمرار ارتفاع الدولار وزيادة معدلات التضخم وانخفاض قيمة الجنيه، سيأتي وقت تتراجع فيه القوة الشرائية، وسيحدث ركود في القطاع العقاري، لاسيما مع ضعف دخول للمواطنين في مصر.

ونوه إلى أن العمالة المصرية التي تم الاستغناء عنها في الخارج، وعادت إلى البلاد، بدأوا في كتابة طلبات لعودة الوحدات للشركات والرجوع في قرار الشراء.

وأكد أن الشركات العقارية في السوق المحلية، تراهن في الوقت الحالي على المصريين العاملين في الخارج، لشراء وحدات الإسكان فوق المتوسط، أما القوة الشرائية للعاملين في الداخل فستكون ضعيفة جدًا خلال الفترة المقبلة.

 

بنك استثمار: النظرة المستقبلية للجنيه المصرى إيجابية لهذه الأسباب

قال بنك الاستثمار بلتون إنه لا يتوقع ضغوطا على الجنيه بعد خفض الفائدة الأساسية 1.5% يوم الخميس الماضى.

وقالت إن كافة الاحتمالات – التي تتوقع استمرارها إلى عام 2020- في صالح ارتفاع قيمة الجنيه، مع تذبذات محدودة في نطاق 16-17 جنيه مقابل الدولار، مما سيظل ضروريا لدعم البنك المركزي للحفاظ على هدف التضخم واستمرار دورة التيسير النقدي.

وتوقعت ألا يتجاوز ارتفاع الجنيه مستوى 16 جنيها مقابل الدولار، وارتفاعه أعلى من هذه المستويات سيحفز الطلب على الدولار، وتحديداً بين تجار الجملة والتجزئة العاملين حاليا في المنتجات الاستهلاكية المستوردة فضلاً عن الشركات العاملة في السلع الاستهلاكية التي ستتطلع لشراء مواد خام بتكلفة منخفضة.

وقالت إن نظرتها المستقبلية الإيجابية للجنيه تعتمد على تحسن إيرادات مصر من العملات الأجنبية مع الأثر الإيجابي لتحول صافي الميزان النفطي لتحقيق فائض لأول مرة منذ عام 2015، وانخفاض الضغوط على العملة المحلية، أو بمعنى أخر انخفاض الطلب على الدولار نتيجة الطلب المحدود على الواردات غير النفطية، وتحسن صافي الأصول الأجنبية بالبنوك لتتحول لتحقيق فائض بنحو 2 مليار دولار في يونيو 2019 للمرة الأولى منذ يوليو 2018، واستقرار صافي الأصول الأجنبية لدى المركزي المصري عند مستويات مرتفعة 15,5 مليار دولار – وهو الحساب المسئول عن تلبية الاحتياطيات بالعملة الأجنبية، مما يعكس تحسن عمليات الحساب الخارجي.

أضافت أن من بين العوامل الأخرى المهمة فى نظرتها الإيجابية المستقبلية للجنيه مستوى الاحتياطيى من النقد الاجنبي الكافي الذي يغطي الواردات بنحو 7.8 مرة، باستثناء المدفوعات الرئيسية في 2019، سيسمح للبنك المركزي بلتبية الاحتياجات التشغيلية للبلاد، والتحسن في الجدول الزمني لخدمة الدين الخارجي، حيث تراجعت نسبة الديون قصيرة الأجل إلى إجمالي الديون الخارجية إلى 10.7% في ديسمبر 2018، مقابل 13.3% في يونيو 2018، بحسب البيانات الأخيرة الصادرة عن وزارة المالية، وتقليل تقليل فارق التضخم مع السوق الأمريكي نظراً لتراجع معدلات لتضخم محليا

 

فيما شهد الجهاز المصرفي على مدار الثلاث سنوات الماضية، تراجع الطلب على الاقتراض بين القطاع الخاص بسبب ارتفاع سعر الفائدة.

 

قرار البنك المركزي بخفض أسعار الفائدة يعزز من زيادة الطلب بين المستثمرين على الاقتراض بالبنوك لتخفيف أعباء تكلفة التمويل وهو ماينعكس على عودة الطلب بين المستثمرين لتمويل توسعاتهم أو إنشاء مشروعات جديدة .

ولجأت العديد من الشركات المصرية إلى الاقتراض من بنوك ومؤسسات دولية لانخفاض الفائدة مقارنة بارتفاع الفائدة في البنوك المصرية.

 

وبعد تراجع معدلات التضخم خلال الشهور الأخيرة، قد يكون العائد الذي يحصل عليه المودعون بعد الخفض أفضل من حيث الفائدة الحقيقية له من العائد على ودائعهم مع ارتفاع معدلات التضخم في فترة ما بعد تحرير سعر الصرف، حيث كانت الفائدة في هذه الفترة سالبة مقارنة بمعدل التضخم والذي تجاوز وقتها مستوى الـ 30%، بينما كان أعلى عائد في السوق عند 20%.

 

ويصل سعر الفائدة الحقيقي “الفارق بين سعر الفائدة ومعدل التضخم” حاليا إلى حوالي 7%، بحسب تقرير سابق لبنك استثمار شعاع “شعاع لتداول الأوراق المالية مصر”.

 

الحكومة من أبرز المستفيدين من خفض أسعار الفائدة، حيث سينعكس ذلك على مدفوعات الفوائد على الديون بالموازنة العامة للدولة بالانخفاض، والتي وصلت مخصصاتها لمستويات 569.1 مليار جنيه في الموازنة العامة للعام المالي الحالي وهو ما يمثل نحو 36.1% من مصروفات الموازنة.وكل تخفيض 1% فى الفائدة يؤدى الى توفير 8 مليارات جنيه للدولة